近段時間，受社保新政、中美貿(mào)易摩擦等多重因素影響，市場走勢疲弱，恒生指數(shù)大幅回調(diào)。今年上半年表現(xiàn)強勢的物業(yè)板塊，也受壓下挫。
關于社保新政，業(yè)界聚焦的是，一旦該政策嚴格執(zhí)行，企業(yè)的用人成本將大幅增加。這對于物業(yè)、餐飲等勞動密集型企業(yè)而言，將會是沉重的負擔，企業(yè)利潤空間將受影響。
雖然社保新政對物業(yè)行業(yè)影響較大，但針對不同企業(yè)，還應具體分析。如今以彩生活(01778)為代表的部分企業(yè)不斷進行科技創(chuàng)新，向互聯(lián)網(wǎng)平臺化企業(yè)轉(zhuǎn)型，對人力的依賴正在減弱。
智通財經(jīng)注意到，自今年7月20日社保新政消息發(fā)布至今，物業(yè)板塊整體大幅回調(diào)，多只個股已經(jīng)充分反映社保新政將帶來的負面影響，估值處于底部區(qū)間。
尤其是于9月10日再次被調(diào)入港股通(深)名單的物業(yè)龍頭股彩生活，目前動態(tài)PE遠低于同業(yè)公司，估值有望逐漸得到修復。
(數(shù)據(jù)來源：Wind)
每平米成本業(yè)內(nèi)最少，受社保新政影響較小
近日引起廣泛熱議的社保新政意味著從2019年1月1日起，社保交由稅務部門統(tǒng)一征收。這一新政的執(zhí)行或?qū)ξ飿I(yè)行業(yè)有較大負面影響，但相對而言，彩生活或是行業(yè)內(nèi)受影響較小的公司。
從多家機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，彩生活的百萬平米用工數(shù)行業(yè)最少。也就是說，彩生活的基礎物業(yè)管理效率行業(yè)內(nèi)最高，每平米成本業(yè)內(nèi)最少。
根據(jù)中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究團隊出具的報告顯示，智能化的投入，使得百強物業(yè)在提升服務質(zhì)量的同時降低基礎服務對人力的大量占用，擴大了管理半徑，因此，百強企業(yè)人均在管面積2017年提升12.5%至5913平方米。
其中，除中海物業(yè)低于百強物業(yè)的平均水平，其他公司人均在管面積均超過5000平方米，百萬平方米用工數(shù)近年來呈現(xiàn)下降趨勢，其中彩生活百萬平方米只需要160人(收購萬象美之前，該數(shù)據(jù)僅為132人)，相當于人均在管面積超6250平方米，行業(yè)內(nèi)排名首位。
今后隨著彩生活向互聯(lián)網(wǎng)平臺轉(zhuǎn)型的步伐加快，這一數(shù)據(jù)或?qū)⒗^續(xù)下降。人力成本減少，客戶滿意度還能維持在行業(yè)前列。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，目前彩生活的業(yè)主滿意度排在行業(yè)第六，而前五名均為有品牌地產(chǎn)背景的物業(yè)公司。彩生活作為定位于獨立第三方的社區(qū)服務企業(yè)，能夠較好的平衡成本與服務質(zhì)量及業(yè)主滿意度，在市場化的環(huán)境下展現(xiàn)了極強的生存能力。
值得一提的是，目前彩生活的員工結(jié)構也有效降低了社保新政帶來的沖擊。近年來，百強企業(yè)持續(xù)增加外包項目比例，有效管控成本，保障盈利空間。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，從外包人員占比來看，2017 年，百強企業(yè)外包員工總數(shù)為46.92 萬人，同比增長 18.07%，外包員工占一線員工的38.33%。
相比之下，目前彩生活的員工逾53608人，其中，自管員工約1.3萬人，外包員工約4.1萬人。
以此來看，彩生活的外包比例遠高于同業(yè)公司，有效降低剛性成本。同時，外包商業(yè)務競爭激烈，也會盡力去優(yōu)化員工成本，彩生活外包員工的成本也將不斷降低。
根據(jù)上述分析，彩生活在員工成本上有很大的競爭優(yōu)勢。大摩在近期發(fā)布的關于社保新政對物業(yè)行業(yè)影響的報告也顯示，預測2019年，彩生活的每平米成本(于自管面積內(nèi))將是業(yè)內(nèi)最少的，僅為6.3元人民幣/平米/每年，僅占最高位——綠城服務（02869）37.1元人民幣/平米/每年的17%。同時，根據(jù)大摩的判斷，如果按照社保新政嚴格執(zhí)行，彩生活每平方米新增的成本也是行業(yè)內(nèi)最少的。
大摩對物業(yè)公司2019年每平米成本(于自管面積內(nèi))的預測
社保新政實施后，大摩對物業(yè)公司每平米成本增長(于自管面積內(nèi))的預測
股價已經(jīng)充分反映負面影響
受益于物業(yè)股有較強的防御性，上半年，彩生活逆市大漲，市值翻番。但是在社保新政的沖擊下，數(shù)據(jù)顯示，從7月20日至9月10日，彩生活已經(jīng)大幅回調(diào)逾40%，已經(jīng)處于歷史估值底部。
(彩生活2016年12月至2018年9月的股價走勢圖 行情截圖：富途證券)
#p#分頁標題#e#根據(jù)大摩在9月5日發(fā)布的研報預測，社保新政的執(zhí)行，將使物業(yè)公司的成本增加1%-10%，2019年的經(jīng)營利潤或?qū)⑾陆?2%-50%。就最近的情況而言，大摩相信彩生活和綠城服務的股價已充分反映了不利因素的影響，而碧桂園服務（06098）以及中海物業(yè)（02669）還有較大偏差。
一旦負面影響消化完畢，基本面強勁的彩生活，或?qū)⒃俅斡瓉硇乱惠喌墓乐敌迯汀?/p>
尤其是從中報來看，彩生活業(yè)務結(jié)構轉(zhuǎn)型成效顯著，上半年增值業(yè)務的收入同比增長91.7%至2.1億元，即使在萬象美并表貢獻大額物業(yè)管理利潤的情況下，增值業(yè)務的分布溢利貢獻占比依然達到35.8%，同比提升5.7個百分點。在增值業(yè)務的帶動下，公司的利潤繼續(xù)得到加速釋放。上半年，彩生活的收入約17.57億元，同比大增135.3%;毛利約6.2億元，同比增長82.5%;公司權益擁有人應占溢利同比大幅增加74.1%至約1.75億。每股基本盈利同比增長40.6%至人民幣14.2分。
社保新政有利于行業(yè)強者恒強
短期而言，社保新政將增加企業(yè)用人成本，壓縮利潤空間，從長遠來看，則有利于物業(yè)行業(yè)的加速整合，集中度的提升。
正如許多中小房企在最近一輪史上最為嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下被迫出局。反觀物業(yè)行業(yè)，目前存在大量中小型未上市的物業(yè)公司，這些小公司相對于上市公司而言，不僅在社保規(guī)范性上差距較大，而且人力物力、融資渠道、現(xiàn)金流等方面也遠不及后者。一旦社保新政來襲，這些小公司或是最先倒下的一批。
小公司出局，將給行業(yè)龍頭加大市場份額的機會。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，機構數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度進一步提高，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別達到了24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，其中前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。
而物業(yè)行業(yè)相關數(shù)據(jù)顯示，截止2017年末，百強物業(yè)企業(yè)市場份額僅為32.42%，其中綜合實力 TOP10 企業(yè)市場份額只有 11.06%。
相較于房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)的集中度還有很大的提升空間。一旦社保新政實行，正是給了行業(yè)加速洗牌的機會。諸如彩生活等龍頭物業(yè)公司將呈現(xiàn)強者恒強的發(fā)展趨勢。
